日記
11月住宅ローン金利ランキング1位は？
2023年11月住宅ローン金利ランキング1位は？
住宅ローン金利の情報を定点観測しておりますが、
今月の住宅ローン金利を発表していきたいと思います。
固定は上昇。変動は低下。
まずフラット35は1.96%
10年固定は1.51%
新規借り入れ変動金利は
①SBI新生銀行0.290%
②横浜銀行0.300%
③auじぶん銀行0.319%
となりました。
更に話題といえば
ついに0.1%台の住宅ローンが！というニュースですが
これは
SBI新生銀行の変動金利0.19%というものです。
ただし条件がいくつかあって
借入金額1億円以上。首都圏限定。などいくつかありますが
ビッグニュースである事は間違いないですね。
なお、一般的にはあまり知られていませんが
ネット銀行は金利がかなり低いのは、いわゆる貸し倒れしにくい方々へ
融資を行い確実に利息を回収していくというモデルなので審査はとてもとても厳しいです。
ネット銀行の事前審査が通る方はラッキーというぐらいに
思っていただく方が良いですね。
話を今月の住宅ローンの方に戻し変動金利とフラットの金利差を見ると
例えば3,500万円の借り入れの場合、年間32万。月間で約2.7万。35年トータルで
約1,100万円も変わります。
これは世の中的にも変動金利優位の流れにあるのは当然かもしれませんね。
フラット３５は審査が比較的ほかのローン商品に比べて緩く、他で審査が通りにくい方には
最後の救世主的なところもありますし、金利が上がらないという安心感は何物にも代えがたいので
一概には言えませんがそのご家庭ごとでしっかり話し合って決めて頂きたいですね。
また12月も発表しますのでお楽しみに！
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新築のメリットデメリット
「新築のメリットデメリットとは？」
不動産を購入する際に、新築と中古のどちらがより良い選択肢なのかは、多くの人にとって重要な問題です。
私は不動産業界で20年のキャリアを持ち、現在不動産会社の代表で、個人としても居住用に新築購入と中古購入どちらも経験があります。
不動産会社の代表という立場と、個人での買主という立場、経験も踏まえながら今回は新築のメリットとデメリットを比較してみたいと思います。
次回の記事では中古のメリットデメリットも掲載します。
また大前提として、どちらが良いかは「人による」という元も子もない結論がありますが、
それでは話が終わってしまうので、メリットデメリットという点で比較整理して論じたいと思います。
・新築のメリット
1. 誰も住んだ事がない:新築は最新の設備や技術が採用されており、誰も住んだ事がないという事がとても大きなメリットとなります。
これは言わずもがなですね。
2. 数年はメンテナンス、修繕の心配が少ない:
新築は当然ながら設備が新しく誰も使用していない為、住み始め初期の数年間は修理、修繕や更新の心配は不要です。
（マンションであれば長期修繕計画や日常、月次、年次管理業務は管理組合を通して管理会社が計画実施していきます。
戸建の場合は個人で長期的な修繕が10数年後から必要になってくる事は頭に入れておく必要はあります。）
3. 税制優遇を受けやすい:
新築購入においては住宅ローン控除・固定資産税・不動産取得税などで税制優遇措置があり
これらの税制優遇は新築住宅が手厚く大きなメリットの一つです。住宅ローン控除は
「借入から13年間、住宅ローン年末残高の0.7%分、所得税と住民税から控除を受けられる」という制度。
中古でも税制優遇制度はありますが、適用基準が厳しかったりと新築と比較してどうしても見劣りします。
・新築のデメリット
1. 物件価格が高い:
特に今は首都圏を中心に新築価格が高騰している事はあらゆるメディアで報道されていますのでみなさまご存知かと思います。
市場環境だけでなく、新築は新築プレミアムという言葉があるように新築というだけで、価格が上乗せされています。
人が住んだ瞬間（中古扱いになる）に数10%も値下がりするというのはざらにあるのです。
（都心の中古でも買いたい層が沢山いる物件をのぞいてですが。）
2.完全な情報が利用できない（中古物件と比べて）:
中古物件は過去の履歴や実際の状態が分かりますが、新築住宅は情報が限られています。
したがって、将来の状態や品質に関する情報不足があるかもしれません。
例えばマンション内、近隣の騒音などは実際に住み始めてみないと分かりません。
3.住みたいエリアに住めるかはわからない:
新築は中古に比べて圧倒的に数が少ないので例えば駅近のタワーマンション新築に住みたいと希望があっても
そもそもの供給がその立地に無ければ買えませんし、もし幸運にも希望立地に物件があったとしても、
大体そのような新築で人気エリア、立地の物件は抽選である事が多く、中古に比べてその辺りは難易度がかなり上がります。
結論:
新築にもそれぞれメリットとデメリットがあります。最終的な選択は個々のニーズや状況によって異なるでしょう。
予算、設備の最新性、カスタマイズの余地、立地条件、将来の成長性、メンテナンスの手間などを総合的に考慮し、
自身に最も適した選択をすることが重要です。
次回は中古住宅のメリットデメリットを掲載する予定です。
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旧耐震基準と新耐震基準の違い
旧耐震基準と新耐震基準の違いについて説明します。
旧耐震基準は、1981年6月1日以前に建築確認申請を受け適用されていた基準でした。
これは、地震による揺れに対して建物が安定性を保つための最低限の要件を定めていました。
しかし、近年の地震の規模や被害の実態を踏まえ、新たな基準が必要とされるようになりました。
新耐震基準は、1981年6月1日以降に建築確認申請を受け適用された基準で、
新耐震基準では震度5強でもヒビ割れ程度で被害が収まるという、
より進んだ地震対策を目指して策定された基準です。主な違いは以下の通りです。
1. 設計基準の見直し:
新耐震基準では、地震の揺れに対してより高い耐震性を持つ建物を設計するための基準が設けられています。
建物の構造や材料、設計方法などが改良され、より強固な耐震性を備えた建物が求められます。
2. 地震動予測の改善:
新耐震基準では、地震動の予測方法が改善されました。地震の発生予測や揺れの予測精度が向上し、
より正確な情報を元に建物の設計が行われます。
3. 耐震診断の導入:
新耐震基準では、既存の建物に対しても耐震診断が導入されました。
これにより、既存建物の耐震性を評価し、必要な補強や改修の指針が示されます。
旧基準では評価されなかった既存建物の耐震性が重視されるようになりました。
4. 高層建築物への要件追加:
新耐震基準では、特に高層建築物に対する要件が追加されました。
高層建築物は地震に対する影響が大きく、より高い安全性が求められます。
そのため、新たな基準が設けられ、高層建築物の耐震性が向上しました。
これらの違いにより、新耐震基準ではより地震に強い建物の設計と既存建物の耐震診断が進められるようになりました。
地震災害のリスクを軽減し、建物の安全性を向上させるためです。
また新耐震基準を選ぶ最高のメリットは何といっても
住宅ローンが通過しやすいことにあります。
実際に購入する際に住宅ローンが通過しやすいことはもちろん、更に
将来的に売却することになった場合に、住宅ローンが通過しやすいので
価値保全がしやすいのです。
逆を言うと旧耐震基準マンションは住宅ローン審査が通過しづらい、
更に売却時に敬遠され売却しづらい（価値保全がしづらい）というデメリットとなります。
住宅購入の際はぜひ新耐震基準を選んでください。
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マンション購入のメリットデメリット
マンション購入のメリットデメリットを戸建て購入と比較して解説いたします。
マンション購入のメリット:
1. 立地が良い
戸建てと比較して、まずマンションのメリットとして挙げられるのが立地です。駅からの徒歩距離は新築建売、注文住宅問わず
戸建てよりも一般的にマンションの方が近い事が多く、大きなメリットとして最初に挙げる事が出来ます。
駅前にマンションよりも戸建ての方が密集しているエリアというのは稀なことからも分かります。
資金の住宅なマンションデベロッパーが駅近の高額な土地の仕入れをして開発をしますので当然といえば当然ですね。
また、将来的に売却する事になった場合の売りやすさ流動性の点や、売値が高くつきやすいリセールバリューの高さも
戸建てに比べて軍配があがります。これは大きなメリットですね。
2.防犯性が高い
戸建てに比べてもう一つの大きなメリットは、防犯性の高さがあげられます。
オートロック、管理人が、防犯カメラ、共用部専用部へのセコムなどセキュリティ会社との契約、
低層階以外はそもそも物理的な面で空き巣などが侵入しにくい、同じ住民同士の目がある、などこれらは
防犯上大きな利点でありマンション購入動機の一つとして挙げられます。
3. 共用設備やサービスの利用:
戸建てと比較してのメリットとして、マンションには共用施設や共用サービスがあります。
例えば、豪華なロビー、お子様を遊ばせるチャイルドルームや、応接室、会議室、フィットネスジム、
プール、オートロックなど戸建には無い施設、設備を共用設備として利用する事が出来ます。
そもそもそういった設備は不要という方には、戸建てには無い管理費がかかる事から逆にデメリットになり得る項目です。
またマンションでもすべてに上記の設備がある訳でありませんので、物件ごとに共有できる設備を確認し、
管理費修繕積立金もしっかり確認して慎重に判断をしてください。
4. 管理が楽
マンションでは、一般的に各住戸所有者が組合員となる管理組合があり、その組合で協議決議をして共用部分・建物の維持管理を修繕等を
行います。実際の作業や工事は管理組合から管理を委託する管理会社が各専門業者へ発注して行っています。
そのため、建物自体を居住者が個別にメンテナンスを行う必要がなく、戸建てに比べて実際の労力は軽減します。
（一方で戸建ては自身で建物の維持管理、修繕を頭に入れておく必要はあります。）
戸建にはない管理費や修繕積立金などランニングコストが発生する点は前提として覚えておいてください。
この点は後述します。
マンション購入のデメリット:
1. ランニングコストがかかる:
戸建にはない事として、マンションは管理費や修繕積立金が毎月かかってきます。
修繕積立金はおおよそですが平米単価200円ほどが目安とされており、70平米のファミリータイプであれば約15,000円前後
がかかるイメージです。管理費は共用部の充実度や設備、サービスによってもまちまちですが10,000円から数万円程度が一般的です。
これに加えて車をお持ちの方は駐車場代が別途かかってきます。戸建であれば駐車場付きのものが多いので単純な
ランニングコストだけで考えれば戸建てに軍配があがります。
2. 住人同士の付き合いや制約、リノベなど工事の自由度の制限
マンションでは共用スペースを共有したり、管理組合があったり隣人とは戸境壁で接していたり、上下階がある事から
騒音問題や隣人トラブル、プライバシーの問題、ペット飼育禁止・リノベーション禁止の場合もあったり、
共用部ルール、マナーモラルなどやはり戸建てに比べて配慮や制約を受ける事もあります。
管理組合では管理規約を設けており一般的な内容から物件ごとの決まりルールなどもあります。
また管理組合や小学校への登校班など望まずとも住民同士の一定の付き合いは生まれますのでそのあたりも
頭に入れておきたいところです。そのあたりが特に気にならない、むしろコミュニティに入りたい、付き合いがある方が
良いという方はこのデメリットは気にされなくて良いかもしれません。
3. 物件価格が高い
近年戸建てに比べて価格が大変高騰しています。特に都心マンションは実需といって実際にお住まいになる方だけで
なく不動産投資家の投資需要の影響もあってバブル状態であるエリアもあります。
そもそも予算が合わない、買えない、ローンが組みないというのは一つのデメリットとも言えます。
一方で前述したとおりリセールバリューの高さは大きなメリットですので、もし高くても買えるという方は
周辺相場と比較したり時期的な要因もかんがみてよほどの高値掴みをしなければここはデメリットと
カウントしなくても良いでしょう。
これらは一般的なメリットとデメリットの一部です。購入を検討する際には、個々の条件や要件に合わせて、
マンションと戸建ての利点と制約等を考慮し、最適な選択をすることが重要です。
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ではまた次回の記事で。
新築建売のメリットデメリット
今回は新築建売住宅購入のメリットデメリットを少しお話しようと思います。
住宅と一言でいっても、様々なタイプがありマンションなのか戸建てなのか、
新築なのか中古なのか、賃貸なのか持ち家なのか、はたまた築古の中古を購入してのリノベーションするのか、
中古をリノベーションして出来たものを不動産会社から購入するのかなどなど
上げればきりがありません。
みなさん、住まいについていろんな選択肢をもっているという事なんですよね。
その中でも戸建ての事を今回記載する訳ですが、
戸建ても大分類でいうと注文住宅なのか、既に建っている建売なのかに分けられます。
今回は後者の新築建売についてのメリットデメリットを上げたいと思います。
【新築建売購入のメリット】
1.既に建てられている物件のため、実際の外観や内覧をして判断する事が出来る。
2.注文住宅に比べ比較的安価な値段で購入する事が出来る。
3.値下げ幅が大きい場合が多い。
4.契約から引き渡しまでが早い。（一方でそれはデメリットと感じる方も）
5.仲介手数料が無料に出来るケースが多い。ハウスメーカー等売主直接購入の場合、
そもそも仲介手数料は無い。仲介会社を通す場合にも仲介手数料無料に出来る会社が多い。
【新築建売のデメリット】
1.間取りや設備などの選択肢が限られる。
2.付いていない付帯設備が多い。TVアンテナ、シャッター、カーテンレール、網戸等。ハウスメーカーによるのが
しっかり事前確認が必要。
3.同じようなデザインや外観の建物が多く、個性に欠ける。
これらのメリットとデメリットを考慮しながら、新築建売を検討する際には自身の予算やライフスタイル、
希望条件と照らし合わせて検討することが重要です。
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